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什么情形下海外买家可以购买加拿大房产？

本文由加拿大多伦多著名金牌房地产经纪人，优秀Broker ，Daisy黄岚原创于2023年9月

【哪些海外买家可以买房】目前在安省，大家都知道外国人不能买房。但是你知道吗？有9种特殊情况，海外买家是可以买房的哦，包括一些工签和学签的持有人…

一，学签并且满足过去五年报税，过去五年住满两百四十四天。房价不超过五十万，不超过一套房

二，难民

三，与有身份配偶一起上产权。配偶有身份是指配偶必须是加拿大公民，加拿大永久居民，提名人或受保护人

四，通过继承或离婚获得的房产

五，工签从买房之日起算，工签有效期超过一百八十三天，并且在加拿大没有买过房产

六，划定为住宅和混合用途的空地可以由非加拿大公民购买，并由购买方用于任何目的，包括住宅开发

七，以翻建开发为目的的房屋购买

八，外国公民在购买获取的房产时被安大略省提名计划提名。外国公民已经申请或承诺在其提名证书到期之前申请成为加拿大永久居民。

九，加拿大公司非居民占股10%以内的，以及加拿大上市公司以及根据加拿大或某个省份法律成立并由非加拿大公民控制的上市实体

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农地农场保值吗？

本文由加拿大多伦多知名优秀房地产经纪人，顶尖Broker ，Daisy黄岚原创于2023年3月

之前Daisy黄岚有过一篇【加拿大安大略农地投资秘籍】，本期乘着最新一个近郊农场的上市，Daisy黄岚和大家聊聊加拿大及大多伦多地区农地农场的价值。

加拿大不缺农地，安省也不缺农地，大家可能会问，既然土地那么多那么加拿大农地农场会不会不保值呢？非也！加拿大土地虽然多，但终究是有限的，而放眼人类历史，各国的货币供应可以说是无限的。自1981年World Bank世界银行有数据记录以来，全球没有任何一年处于通缩状态，无论是温和通胀还是恶性通胀，通货膨胀是世界经济发展的常态，是人类社会的基因。如果货币越来越值钱，谁还会投资？谁还会消费？所以从历史长河来看，人类社会发展至今，通货膨胀的催化作用功不可没，是通胀在催人奋进。

我们把基于历史通胀率的全球物价曲线和加拿大各省农地价格曲线置于同一张图，可以看出三十年来加拿大各省的农地增值大大跑赢年均4.2%的全球物价上涨率。其中魁北克省农地价格的复合年均增长率最高，为9.2%，安省和加拿大全国农地价格复合年均增长率也都高达7.6%，保值增值功能一目了然。

复利的能量惊人。如果在1992年投入100元的加拿大农地，三十年后的2020年就变成了779元，上涨将近8倍。如果把加拿大农地的历史增值制成如下量化图，平均每年7.6%复利增长还是很有视觉冲击力的。

在了解加拿大和安省土地的整体保值增值功能后，我们再聚焦加拿大的经济中心大多伦多地区的农地。这里的农地可谓更是稀罕之物。随着越来越多的近郊农地转换zoning为开发用地，加之green belt的限制，业内明显感到大多伦多近郊上市的农地真的是一年比一年少。下图显示过去三年以来多伦多西北近郊King City国王市附近的所有30英亩以上成交农场农地的位置和平均每英亩价格。可以看出三年以来仅仅只有8宗30英亩以上的农地成交，稀缺程度毋庸置疑。

价格方面，剔除上图中那块一柱擎天的被开发商收购的农地，其他7块农地平均成交价为53,161加元/英亩。(黄色柱子高度代表成交单价高低，加元/英亩)

此次Daisy黄岚独家上市的农地位置好(处于King和Newmarket 交界处)，占地37英亩，目前仅售179万(48,282加元/英亩)。而同一条街上紧邻的10英亩的农地卖了120万…

该农场的特点如下：

土质方面，该片农地属于极适于耕种的腐植质土，这种土壤富含有机质，特别适合种植经济作物，蔬菜等。而且由于属于大多伦多近郊，采摘等各种人工劳力也容易获得
该片农地紧邻优质河道，即有地表水源(地表水源碱性低，利于土壤健康和灌溉，大大优于地下水)，适合高价值大棚蔬菜种植，土地回报率高
而且该农场土地平整，适合大型机械化操作
附带有5房建筑物
该农场属于King City，而国王市是大多伦多地区常年豪宅均价冠军。连接该农场的是私人道路，相当于私家车道，私密性极好，翻建新建大宅子的想象空间无限
农地属于商业地产，海外买家可自由购买，也无需缴纳海外买家税

关于农地价值的关键技术要素，Daisy黄岚另有文章介绍，欢迎移步阅读【加拿大安大略农地投资秘籍】

长期来看，近郊农地的开发潜力也是巨大的。上图中那块被开发商收购的农地成交单价高达735,708加元/英亩，比正常的市场平均价格硬生生跳升了14倍。同样的例子还有很多，30年前，谁会想到现在这些Richmond Hill、Aurora、King等“北得不能再北”的农地持有者成了开发商“拆迁补偿”的绝对大户。随着人口的增长，类似的农地持有者变身拆迁大户的神话还将不断重演。无需多言，有图为证，在此Daisy敬上一张GTA大多伦多地区每隔十年都会区拓展卫星图。

结论：如果你有钱，就投地，跑赢通胀不成问题；如果你有大钱，就投多伦多近郊的地，除了能跑赢通胀，长期更有可能哪天突然价值翻个起码十倍。谢谢您的时间，我们下期见。

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如果利率升到20%,多伦多房价会将会怎样?

本文由加拿大多伦多顶尖1%金牌房地产经纪人，资深Broker ，Daisy黄岚原创于2022年7月

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截至2022年6月，受到加拿大央行大幅加息的影响，大多伦多地区的平均房价虽然同比依然上升5%，但跟上月相比均价已经回落到二十年基础线。

目前大家最关心的是：加息和加息预期会对大多伦多房价走势带来怎样的影响？每个时期都有其各自的背景和不确定因素。我们并不能够预测未来，但以史为鉴的话可以学习到经验和一些参照。与当前通胀环境最相似的还要追溯到40多年前，即上世纪70年代末和80年代…（小小表扬自己一下下，可能只有Daisy黄岚愿意翻出这么旧的老账来死磕的）以下图的美国为例，当时高达两位数的通胀迫使联储局推高基础利率到不可思议的20%，而我们回看当时的房价走势时却惊讶的发现：贯穿整个高利率年代，房价还是在缓慢稳定的上升。

对于任何事物判断都必须基于对其本质的认识；Daisy黄岚认为导致这波通胀的原因不是需求过旺，而是供应短缺。供应短缺究其根本是几个长期因素和近年来的几个短期导火索叠加而成。主要的导火索是：

俄乌战争导致全球粮食供应和原油供应短缺
逆全球化声浪下的全球供应链重新布局和塑造所导致的阵痛
几十年来作为世界工厂中国，其最近经历的几波疫情导致全球供应链在中国节点出现断链、不稳定、成本上升、以及效率降低

当然也有更长时间以来积累的长期因素：包括可持续战略对近期能源业和农业的成本造成的影响；包括中国在内的不少中等收入和高收入国家出生率太低，导致劳动力供应跟不上，也推动劳动力成本上升。

各国央行以加息应对当前的通胀可以说是不得已而为之，甚至可以说就是央行为了显示它“正在做点什么”。但要知道，加息永远是把双刃剑，在压制通胀的同时，如果保持长期的高利率，也极有可能导致经济衰退。这就是我们看到历史上一旦通胀得到有效控制，央行就忙不迭降息的原因。

我们从美加两国的消费者信心指数已经看出，在加息和通胀的压力下，两国消费者的信心在下降，可以说加息的负面效应已经开始显现，一旦通胀受控，央行势必会降息。需要指出的是通胀算的是同比，即跟12个月前的数字比，可想而知明年在加息压制下的物价比较今年基本涨到位的物价，通胀率肯定会下降，所以加拿大央行到时为保经济会如何操作就不言自明了

与此同时，加拿大今年6月份8%的通胀率使得人们不得不考虑如何保值，而持有优质资产包括房地产是抵御货币贬值的好途径。事实上通胀和抵押贷款利率成本上升已经实时地传导至了房租，使得大多伦多地区的房租在近几个月迅速攀升，6月份同比上涨了20%。从半个多世纪的历史来看，房租的涨幅和利率的变化有高度的相关性，上世纪八十年代初美国利率20%的时候房租涨幅也即刻超过了20%。所以在房价进入稳定期的时候，多伦多的房价/租金比将会随着租金的蹿升而回落，并更趋于健康。

接着想再来聊一下当下和未来一段时期的资产配置。全球范围内COVID疫情对股市的影响始于2020年3月，如果我们把当时视为一个资产配置平衡点，那两年多后的“后疫情”当下，我们可以从下图发现，无论股市还是房市，在经历了疫情中不同的涨幅后，无论代表传统产业的道琼斯指数，还是高科技的纳斯达克指数，还是大多伦多的房价指数，它们的涨幅都已调整，并趋于相近。可以说全世界的资产配置已经走出了COVID带来的噪音，并回到正轨。不同的是，在当下高通胀、利率升的条件下，市场开始避险离开“讲故事”的资产，而更偏爱真实可见的资产，所以我们说房地产的英文不愧为叫”real estate”。大多伦多房地产作为实实在在的资产从疫情前到疫情后的涨幅是42%，低于纳斯达克的45%，高于传统产业道琼斯指数的35%。

最后总结，通胀、租金、利率从不同方向施力于房价，就像物理中的不同方向的作用力和反作用力，其合力的方向永远是公说公有理婆说婆有理，但Daisy黄岚想说的是房地产市场的基本面永远都是城市对人口的吸引力，多伦多已经连续十几年被【经济学人】杂志评为年度全球十大最宜居城市。有钱的话，谁不想在一个全球最宜居城市置业呢？加之加拿大友善的移民政策，这就是真正的基本面。【经济学人2022年度全球最宜居城市排名】

多伦多房地产长期行稳致远的基础是一个健康而平衡的市场。不管是买方还是卖方，聪明的参与者需要具备良好的现实感、战略认知、和专业的决策、及执行能力…

高通胀环境下无论从新房建设成本还是纯保值的角度，房价大跌基本没有空间
利率提升的确导致购买力下降，但同时房产也是有效抵御货币贬值的资产
房产的冷静期是以最优价格猎到好房的最佳时机，但需要洞察力、专业、和果断
虽然利率上升，但当前借钱利率还是低于8%的通胀率
在历史上的高利率年代，房价并未大跌，而是依然平缓上升
正念思维是人类得以从原始社会生存和发展至今根本动力，从历史长河来看，所有的悲观都最终被长期的阳线所吞

房产市场的冷静期是最适合淘“宝”的，下一期Daisy黄岚会分享一批当下环境下大多伦多市场快照，希望能帮到您。谢谢您的时间，我们下期见。

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复苏还是通胀？

本文由加拿大多伦多顶尖1%金牌口碑房地产经纪人，资深Broker ，Daisy黄岚原创于2021年5月

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近几个月来，随着加拿大疫情的起伏，多伦多房产冷热也明显和疫情的发展呈正相关的模式。送走了火烤般的3月，4月渐起的寒风让人乍暖还寒时候有点难适用。虽然疫情反反复复，但加拿大经济相对于七国集团的其他成员表现良好，预计未来五年的就业增长将在七国集团中领先。加拿大作为美国紧邻和盟友，随着疫苗注射普及率在2021年达到高点，疫情终将跟随美国的曲线得到控制。牛津经济研究院（Oxford Economics）预测，总体而言加拿大经济将在2021年第4季度恢复到COVID之前的水平。

由于新冠，全球各国政府在2020年借入了20万亿美元。国际货币基金组织预测，这种借贷狂潮将使发达经济体的政府债务增至GDP的124％。加拿大政府净债务增长了68％，尽管政府债务如此迅速的增长不免令人担忧，但好消息是加拿大的净债务占GDP的比例仍是七大工业国中最低的。同时彭博社Bloomberg估计，加拿大的偿债成本将是七国集团中最低的。

科技和人才是加拿大经济主要动力之一，虽然高税收使得加拿大大规模产业化条件受限，但人才的多元的和高受教育程度，也使得加拿大成为科技研发和产业初创热土，随着疫情逐步受控，加拿大主要科技行业就业复苏可期，V型反弹趋势明显。

同时，加拿大移民数量正克服疫情的影响开始反弹，为总体经济注入活力，正所谓“人口为王”，最近开放的9万个快速移民名额又一次证实了加拿大欢迎新移民的国家战略。

我们再来谈谈经济的三驾马车。消费方面，旅行的支出受到严重的影响，但基本类别的吃穿部分的支出反弹明显。出口方面，加拿大作为农业和资源大国，受到这波全球资源价格上涨的推动，形势一片大好。近来加元的上涨就是强劲出口的体现。投资方面，加拿大的投资额增长也将在2021年恢复到疫情前的水平。

我们再来看看在当今特殊环境下经济对房地产的影响。在房地产建造成本方面，最近五年以来加拿大的建筑材料成本平均以超过CPI两倍的增幅上升。

从木材、水泥、到钢铁、玻璃，加拿大建筑材料和全球其他大宗物料一样，涨幅惊人。

以下是加拿大基础建筑材料生产者价格指数走势，不必多说，上升势头一目了然。

此外，供应链中经典的长鞭效应（Bullwhip Effect）也正在显现，即需求的波动会对上游供应链产生逐层放大的扰动。新冠疫情使得多伦多房地产消费和投资需求起伏大为增加，扰动了原先平稳的供应，正对房地产供应产生深远的影响。势必会造成阶段性的供应紧张或过剩。而所有这些对产业供应链的负面影响，都会最终转化成额外的成本传递给终端市场。结合货币超发通货膨胀的大背景，多伦多长期房地产价格的回调在宏观层面上已经基本不可能了。

结论：无论现房和期房楼花，目前的价格自有它存在的道理。无论从疫情长期可预计的跟随美国的收敛趋势，还是经济报复性的复苏，再加上猛于虎的全球性通货膨胀和供应紧张，都在预示着多伦多房地产市场的走势。为什么现在楼花期房比二手房贵？楼花的本质既是众筹，又是一种期货。即在将来可以以约定的价格买入。目前的楼花价格其实就是市场相信楼市将继续上涨。本期就到这里，谢谢您的时间。

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多伦多商业地产 – 旧常态还是新常态？

本文由加拿大多伦多顶尖1%专业房地产经纪人，金牌Broker ，Daisy黄岚原创于2021年5月

大家好，这里是Daisy黄岚。说到多伦多商业地产，没有哪年比当下时刻对各行业有如此大的影响

工业和物流以及某些行业，如生命科学，冷藏库和数据中心，在新冠时代蓬勃发展，而办公室，零售和酒店等其他行业则遭受重创。有些行业可能被永久性改变，而有些行业则可能在疫情受控之后恢复到新冠之前的”的“旧常态”。

最近世邦魏理仕发布了2021年加拿大商业地产展望。该报告预测今年加拿大房地产仍将处于波动状态。某些行业将强劲增长，但由于新冠的持续影响，消费和投资需求的全面恢复将受到抑制。随着疫苗的广泛接种以及政府进一步刺激经济，房地产将继续发展。2021年，基本面最强劲的行业当属工业和物流行业。CBRE预计，随着电子商务的增长，北美将再新增3.5亿平方英尺的工业空间。商业写字楼市场可能要到2021年下半年才开始恢复正常或者说进入新常态。只有当雇员可以安全地返回办公室时，远程工作的时间和范围能被固定下来。届时投资者对办公资产的需求可能会出人意料。零售业规模预计将在2021年继续萎缩，但存活下来的将是更强大，更灵活方便、和更具体验性的零售业态。休闲旅行将在2021年有所回暖，但一直到2022年之前预计不会开始全面复苏。

商业地产资本投资

资本投资方面， 2020年加拿大全国投资总额为353亿加元，比2019年下降了22％。与此同时，在全球范围内，投资额同比下降了26％，美国则下降了32％。由此看来投资资本对加拿大仍然显示出韧性。投资活动有望在2021年恢复强劲增长，与大流行前三年的总投资额相似。

资产类别偏好转换

鉴于市场不确定性加剧，机构投资者偏好于反周期性的资产类别，和基本面不受大流行影响的商业地产。比如说，多户型出租住宅multifamily，工业和土地的需求增长，而办公，零售和酒店资产则预冷。细分行业类别方面，包括数据中心，生命科学相关的产业地产，以及冷藏设施等这类资产，越来越成为市场的宠儿。

最后，来说说多伦多商业地产的主要趋势

在动荡的2020年，多伦多市中心的办公楼市场出现了更多小租约的转租空间的现象。对整个市场的影响将需要数年时间才能完全显现出来。很多企业仍在制定后疫情时代工作场所策略。单个员工办公空间的上升可能将对冲总空间需求的减少。预计来年的租金将保持在当前水平附近。对于多伦多零售商而言，2021年许多不利因素仍在继续，我们可能看到更多的零售商与倒闭和破产。然而，前景并非完全负面，许多细分市场，例如便利店，drive through店，杂货商店都在蓬勃发展并壮大之中。疫情下的多伦多工业地产可以说是另一番景象，预计可用空间的不足将导致今年租金率持续增长。在这种环境下，企业也在积极制定厂房和仓储策略，包括自建定制的厂房。土地开发方面，总体市场信心将继续推进开发土地的需求。由于开发商将房屋安置在黄金地段的rezone或旧区改造的土地上，因此明年土地的流动性将有所提高。新冠危机促使我们更关注数字经济和人口趋势对房地产的长期影响。大事件、大趋势将决定商业房地产从旧常态向新常态的转变程度好规模。让我们以平静、开放、和积极的心态面对未来。谢谢您的时间。

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Condo公寓会跌吗？

本文由加拿大多伦多资深Broker 、顶尖金牌房地产经纪人Daisy黄岚原创于2021年2月

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在当下宏观环境阴晴不定，市场波动冷热不均的多伦多房地产市场中，如何做一个聪明的投资者，考验的是对市场轮动周期的把握以及专业的精进。新房供应是市场价格的平衡器也是判断市场冷热的指标之一，新房的定价不光基于市场标杆价格，也基于开发商的成本。本期Daisy黄岚尝试从多伦多新建Condo公寓成本的角度做一个粗浅的分析，希望帮助大家换个思路来观察当前环境下的多伦多公寓的投资问题。

回顾2020一整年，加拿大住房市场价格并未受到疫情的负面影响，相反在许多我们熟悉的大城市，房价持续上涨。国内外房地产市场的表现证明，人们依旧认为持有资产才是货币超发环境下的硬道理。

如果我们细看新建Condo公寓的平均尺价,在大多伦多地区平均尺价已经接近1000加元/呎，而在多伦多市中心核心区域，2000呎价的楼盘也已经不是凤毛麟角了。

在新建房成交量方面，独立屋和镇屋近年来连年走高，Condo公寓由于受到疫情的心理层面影响，2020年的新房成交量相比之前几年走高的势头有所下降。

新房在建量是重要的供应先行指标。我们可以看出，在建库存开始有下降的趋势，其中Condo在建量的下降尤为明显，显示未来新房供应量将减少。

本期【黄岚地产榜】旨在浅析新开发Condo公寓的成本，首先来了解一下新建楼盘成本的构成：土地成本、建造成本(硬成本)、和软成本。

我们先来看一下加拿大各大城市原始地价范围（不包括动迁成本），可以看出，在多伦多市区每呎两百元以上是常态，若是市中心核心地段，价格将更高，而且现在几无空地，那么加上动迁成本，土地成本再增加数倍太正常不过。

而且开发商高价买来的地块并不是都可以拿来盖满楼的，在多伦多市中心真正能审批下来的高层建筑投影的地皮面积也就占总地皮面积的25%左右。

下图是多伦多市中心湖滨高层建筑投影的地皮面积占总地皮面积示例

我们再来看另一个新建Condo公寓的关键成本类别：建造成本

建造成本主要包括人工、物料、机器、以及建筑总承包商的费用等。加拿大劳动力价格指数是建造成本的一个很好的历史以及趋势的指标。劳动力价格在不断地上涨，人工成本当然也就相应的上涨。

加拿大人工昂贵是众所周知的，特别是有技术含量的工种，小时成本还是很高的。

建造成本方面，我们可以着重看一个宏观指标：生产价格指数PPI。从历史来看，PPI永远是一条向上的线，就是说生产要素价格长期总是越来越贵，因此物料成本和机器成本也越来越贵。

以大多伦多地区为例，一栋40到60层的豪华装修的Condo公寓的平均建造成本可达到460 -550加元/平方英尺，如果楼层数超过60层，则由于建筑工艺要求更高，平均每尺建造成本将接近600加元。

我们再来看另一个新建Condo公寓的成本类别：软性成本

所谓软性成本顾名思义是由许多服务性和管理性费用所构成的，主要包括以下一些方面的开支：

综上所述，Daisy黄岚大胆估算，在多伦多市区，一个高端项目的平均开发总成本将很容易的超过900加元（而且不包括动迁成本，因为动迁项目赚不赚钱，花多少钱，都在于开发商的裁量，变量太不确定），如果地块涉及动迁，那总成本就“上不封顶”了。

当然，开发商不是慈善机构，项目是要赚钱的，每个项目都要计算年化内涵回报率IRR，IRR是项目投资开发的财务概念，在这里不做赘述。由于新建项目开发期一般三年左右，因此即便整个项目利润率为20%,其年度内涵回报率IRR也就6%-7%，所以真正以精益开发精益运营为基础的开发商可以说不存在赚一票就走的暴利。

开发商推出新盘楼花都是利益驱动，何时推出？以什么价格推出？这些都是基于二手房和新房市场的轮动迭代循环，因此楼花新房市场既是二手房市场价格的稳定调节剂，也是整体楼市的先行指标。

市场似乎永远在经历以下的迭代过程，循环往复：

购房者开始在二手房市场淘金 –> 二手房市场需求增长推高房价 –> 开发商基于成本和新市场标杆价格推出新盘，顺利消化市场部分需求 –> 楼花价格进一步走高，市场反应欠佳 –> 开发商暂停上新盘 –> 购房者开始在二手房市场淘金

当前多伦多市中心Condo公寓楼花vs二手房 — 聪明的投资者需要了解的新建Condo成本浅析（结论）

各国政府大撒钱，货币贬值是不争的事实。同时加拿大欢迎新移民的政策不会改变，因此人口增长所带来的房地产刚需的增长是有长期基本面保障的
在此大背景下，伴随着多伦多市中心土地供应的减少、拆迁成本的增加，和建造成本的提升，市中心Condo的开发成本也是直升不降。所以新房及二手房由于成本支撑，基本不可能出现大的回调
作为投资者，应当了解自己所处的市场轮动循环节点，在二手房和新房楼花之间猎捕机会才能在市场中游刃有余，跑赢通胀，跑赢大市

本文完成于2021年2月，文章均基于此时间点数据完成，有更多关于多伦多地产买卖投资的讨论，欢迎添加黄岚微信探讨斧正。谢谢您的时间。

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多伦多最美安大略湖景房在哪里？

本文由加拿大多伦多优秀Broker 、顶尖金牌房地产经纪人Daisy黄岚原创于2021年1月

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上期我们说到景观佳、生活品质高的公寓，不仅抗跌性极强，而且保值增值空间相当大。本期【黄岚地产榜】重点介绍一下黄岚认为全大多伦多地区画面最美的安大略湖景房。它不在市中心，而是“身不在此山中”的…将多伦多金融区建筑群叠加安大略湖景的丰富层次感画面尽收眼底的…怡陶碧谷湖景Condo。希望能给广大朋友开拓一下投资购房的思路。先来看看湖景的鸟瞰图吧… 此处湖岸线位于High Park高地公园和Humber River以西的湾区。可以说是多伦多最美的湖岸线，湖滨公园设计巧妙，融入游艇和帆船码头的港湾。无论出门散步或凭窗远眺湖景映衬下的多伦多金融区建筑群，都是自然美景和都市繁华风光的完美享受。注重生活品质的西人尤其对这一带情有独钟，因此不管租售，房源都消化的非常快。这一带一线湖景房价即便在疫情中也依然坚挺且有所上升（具体详见随后的图表）。说到西人对生活品质高的Condo的钟爱其实有很多例子，比如市中心的娱乐区、市中心靠东的酿酒区等等，以后找机会黄岚再为大家介绍。一线湖景房就这么点，位置都已经被占了，不可能再有多了。可以说是非常稀缺的。在这里拥有一套湖景房相当于是居住投资和艺术品投资的结合，因为这窗外美丽的湖景就是独一无二的艺术品，值得收藏。以下是一组怡陶碧谷湖景房系列，请大家品鉴… 本期就到这里，谢谢您的时间。

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海外买家税退税需复合哪些条件？

本文由多伦多资深Broker 、顶尖1%金牌房地产经纪人Daisy黄岚原创于2020年1月

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【纯干货分享】关于加拿大大多伦多海外买家退税的问题，一直有客人电话Daisy黄岚咨询，都是买房时被不懂的地产经纪忽悠，现在退不了税。为此Daisy黄岚为大家总结分享以下【退税六要点】，另外还有第七点：买卖房产，找一个专业的地产经纪会少走很多弯路。欢迎转发分享，或许能帮助您有同样困扰的亲友。

海外买家税退税六条件之“一”

学校：大学或大专，不包括高中

高中生留学生交付的海外买家税不满足退税条件

海外买家税退税六条件之“二”

产权：是否独自上产权

留学生必须单独上产权，唯一的例外是与配偶一同上产权。除此之外，与任何人联名上产权（包括父母，普通朋友等）都丧失了退税条件

海外买家税退税六条件之“三”

交屋日：在全职学生注册日之后

留学生要先注册全职学生，再交屋。即：要想办法把交屋日放在注册日之后

海外买家税退税六条件之“四”

自住：交屋后60天内入住

自住是海外买家税退税的前提，一定要在交屋日60天内搬到物业里居住，并保留证据。不要搬出，直到拿回海外买家税退税为止

海外买家税退税六条件之“五”

全日制度学生：每学期选足三门课

留学生要保持全职学生身份

海外买家税退税六条件之“六”

学生或工作身份：保持不变

留学生在交屋那天如果是全职学生身份，就要保持2年不变。（工签保持一年不）变除非有把握在4年内拿到移民身份

Daisy 黄岚 – 加拿大多伦多著名专业房地产经纪大咖；优秀口碑Broker；知名多伦多房地产顾问、投资大拿、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多房地产专业团队助您买房卖房更安心

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投资大多伦多度假屋Cottage需要注意什么？

本文由多伦多口碑Broker 、顶尖1%专业房地产经纪人Daisy黄岚原创

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我和家人有兴趣购买度假屋，在开始之前，我们应该了解哪些注意事项？

对于度假屋新手，您需要确认目标物业一年四季的使用限制和相关公共服务的限制。如果当地政府将此度假屋划分为“季节性”，则可能在特定季节不提供紧急服务或铲雪，并且您可能无法居住，出租或使用。

您还需要验证物业的实际边界。如果通过“实物指向”方法描述了度假屋的占地范围，则要确保标识对象（例如树木或栅栏）依然存在。如果标识对象已经不存在您可能需要对物业进行一次专业测绘Survey。

您是否知道即使度假屋毗邻湖泊，您可能也没有“私人湖岸”的所有权或专属使用权？在与某些物业相邻的湖岸，政府可以已经划定了公共所有权，并且可能会限制建造私人码头或船库

在路权方面，有的度假屋可能只有穿过邻居的住所才能进入。在这种情况下，请您的销售人员或律师查看是否有任何正式的通行权协议或地役权，因为现有协议可能无法转让给新所有者。

度假屋由于季节的缘故，并非总能得到业主的实时维护，因此根据实际情况，合同中最好附带房屋检查条件。某些特殊设施例如油箱、燃木炉灶、码头、水井和化粪池等，应由具有资质的人员进行检查。

度假屋可能未与市政供水和污水处理系统相连。如果是这种情况，请卖方提供相关的书面记录，说明何时需要对小屋的化粪池系统进行必要的维护和检查，并花一些时间来了解其总体状况。您可以要求您的销售人员在【买卖协议】中插入条款，要求卖方在过户之前先自费清空化粪池。

还建议您确认度假屋的水源(很可能是井或附近的湖泊)，并聘请水务专家确定自来水是否可以安全饮用，水量是否满足您的需求，水井是否符合省标准。

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多伦多市中心湖景房价值如何？

本文由加拿大多伦多顶尖1%著名资深房地产经纪人Daisy黄岚原创于2019年10月

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每一座临水的国际大都市都有其独有的水色潋滟的景观一线。而无论纽约，还是旧金山乃至上海的湖景江景房，那都是身份的象征。幸好，目前多伦多的湖景房与其他公寓的差价还并不十分明显，也可以说是未来极具升值空间的价值洼地。今天，我们就来聊聊多伦多的湖景房。

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虽然整个大多伦多地区都是沿安大略湖一步一步发展起来的，但真正意义上的多伦多市中心核心湖景沿线就只有大约五公里多一点的一小段。一般来讲是西起Dufferin街东至Parliament街，下面的这幅全景图即覆盖了多伦多市中心的湖滨全貌，可以说是多伦多标志性的明信片风景照。这段稀缺的湖滨资源是独一无二，无法复制的，能看得到湖景的楼宇天际线就这么多，除非通过层层审批在湖景二线甚至三四线建造出突破天际线的公寓楼。而真正湖边的楼基本是建一个，地就少一块，而且离湖越近，楼层越低，容积率也越低，这些都是市政规划中为了保证城市建筑格局的层次感和美观规定了的。所以这也是为什么Daisy黄岚认为多伦多市中心的湖景房特别是一线湖景房的保值增值功能毋庸置疑。

那么，市中心一线湖景房的分布大致是如何的呢？依照习惯可分为中湖滨、西湖滨、和东湖滨。中湖滨区位于Bathurst街和Yonge街之间，是最早开发的定型的湖滨，中湖滨公寓市场除了新近的人气颇旺的Harbour Plaza, 其他都算是比较成熟的Condo了。这里往北背靠CBD金融核心区和由著名的Rogers Centre和多伦多电视塔组成的休闲娱乐区，因此是传统上最具人气湖滨区域，许多高端金领在此租住或拥有自己的公寓单位。因此从来不缺租户和饥渴的潜在买家。湖滨中区的湖景房正对安大略湖心岛，每天傍晚推窗出去，可尽赏“秋水共长天一色，落霞与孤鹜齐飞”的湖光山色。 中湖滨楼盘推荐：SUGAR WHARF楼盘介绍

Bathurst往西去，Daisy黄岚称之为市中心西湖滨区，这里工作和娱乐的氛围相对减弱，而生活情趣更为凸显，整个湖岸线多个游艇和帆船码头星罗棋布，每天沿湖散步和遛狗的人也不在少数。除了白帆点点的安大略湖，这里还能见到多伦多湖心机场的飞机起落，由于距离较远而且起落的一般是区域内航线的小飞机，因此声音不大，反而增添了湖景的画面感。这里的大片湖畔绿地也是生活休闲的极佳场所，包括有Lake Shore Park、Coronation Park、Trillium Park等许多绿地。所以西湖滨可以说是一块兼顾工作和生活的好区域。

再下来，Daisy黄岚要说说东湖滨，这片湖滨是多伦多市湖滨改造的重点片区。这里的定位是创新经济和湖滨协同发展区，办公、生活和休闲元素在这里各自呈现。未来发展空间不可限量，而为数众多的跨国高科技企业也将加拿大的总部搬到东湖滨区，其中包括微软、思科等。

说完湖滨，Daisy黄岚再和大家聊聊湖滨Condo，先来看下图基于过去12个月的多伦多湖景两卧室公寓的成交价和成交数量分布。从图中可以看出市中心两卧室的湖景Condo的中位价在100万加元左右，也就是交易量中有一半的数量低于100万，还有一半高于100万，价格最高的湖景两卧室公寓可以达到300多万，非常稀少，一般是顶层豪宅Penthouse

二手楼盘方面，下图描述了各湖景Condo楼盘过去12个月湖景两卧室均价排名

Daisy黄岚这里选取了各价格区段的湖滨楼盘的湖景，展示给大家。当然，房子的价值取决于很多因素，位置、房子的大小、湖景的宽窄、有没有遮挡等，在此也就不详述了。在下列图片中黄岚团队对样本湖景房的价格区间分布和所在的湖滨位置都加了标注，希望通过这些图片能帮助您建立一个一目了然的湖景价格的参照系。更多湖景二手房、楼花、和商业的投资选择和买卖建议，可直接联系黄岚。

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多伦多大学周边Condo公寓价值如何？

加拿大多伦多顶尖1%专业优秀房地产经纪人黄岚原创于2019年6月

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转眼暑期已至，广大多伦多学子们都开启了假期模式，这其中也有很大一部分正为新学年的住宿问题计划并行动起来了。要知道市中心的多伦多大学St George学区仅提供一年级学生宿舍，从两年级开始学生就得自找“住宿”出路了。Daisy黄岚认为不管您是买是租，先下手为强，而且应该对市场有足够的了解，做足功课。本期Daisy黄岚为大家解析一下多伦多大学市中心校区周边的Condo市场行情，选取有代表性的区块和二手楼盘给大家做一个综合介绍。相信一定能帮到您或您的亲友、同学。国内朋友腾讯视频链接https://v.qq.com/x/page/v0885mmqmkl.html

首先让我们现在俯瞰一下多伦多大学及周边的地图。我们可以从图中看出多大附近主要Condo公寓分布在多大东面，北面，南门也有一些，但西面多为低层建筑，基本没有适合学生的高层Condo。

我们先来看多大北面, 这块区域一般是指Bloor北面的Yorkville街区。这里是Downtown最高端的区域了，我们从Daisy的视频和下面的3D房价鸟瞰图中可以看出房价最高的几根柱子都在Yorkville。为什么Yorkville的房价相对于市中心其他地方有鹤立鸡群之感呢？因为这里集高品质生活，休闲，时尚，购物，以及多大学区于一身。地段相当于上海的南京西路，纽约的第五大道。这其中以四季酒店私人公寓最为典型，也带动了周边高端公寓的开发。口人组成方面，居住在这里的人群都是富裕阶层。Daisy之前原创的【多伦多市区有钱人都住哪】以及【多伦多Condo豪宅三甲榜】中都提及了Yorkville。每年多伦多Condo房价冠军总在这里诞生。这里不仅建有豪华公寓、商业写字楼、星级酒店、电影院、美食餐厅，还有著名的名牌购物街。这块区域房屋的购买者主要为政客、老板、学者、艺术家、留学生以及高端市场的投资者，这里集中了 Downtown 80% 200万加元以上的成交。这里双相地铁交汇，交通发达，临近大学城、使馆区、Bloor精品名牌购物街、安省皇家博物馆、数百个高档餐馆酒吧、私人俱乐部，居有典型的“高收入”、“高学历”以及“高房价”等高端市场特征。值得一提的是，这一块小小的区域的租金价格位列北美最贵零售店租金之一。这里有700多个独立精品店和6家百货公司。沿着Bloor大街入驻的奢侈品牌有Louis Vuitton、Prada、Gucci、Boss、Chanel、Hermès、Tiffany、Cartier、Calvin Klein、Lacoste、Coach等等，使得Yorkville成为一个真正的高端购物区。

Daisy黄岚在下面列举了Yorkville街区颇具代表性的二手楼盘均价鸟瞰和关键行情指标： Four Seasons Residence 开发商：Menkes 地址：60 Yorkville Ave, Toronto

One8One Davenport 开发商：Mizrahi 地址：Davenport and Avenue , Toronto

再来看多大东面多伦多大学东面的街区以Bay, Yonge 和Church 三条南北向的街道为代表，北邻Bloor大街，南至Dundas大街。从Daisy黄岚的分析地图中可以看出，这里Condo众多，加上夹在多大和怀雅逊Ryerson大学之间，天然的成为了学生社区。相对于北部Yorkville Bloor大街的奢华和南部University大街的大气，多大东面的Bay街和Yonge街更显地气，沿街各式亲民的店面齐全，风味十足，生活非常方便。这里往南就到了Dundas大街的伊顿购物中心，以及金融区CBD，而且临近地铁，无论学习工作都非常方便。由于区块内Condo众多，在此选择Condo基本是随行就市，不管是租或是买卖，价格一般不会出现偏离太多的状况。一些有特点的Condo, 如可以俯瞰多大全景的楼盘如U Condo等虽然价格不菲，Daisy黄岚认为还会持续受到买家、租客的追捧，其价格走高的趋势将跑赢大市。

Daisy黄岚在下面列举了多伦多大学东面颇具代表性的二手楼盘均价鸟瞰和关键行情指标： ONE Bloor 开发商：Great-Gulf 地址：Yonge and Bloor , Toronto

U Condo 开发商：Pemberton 地址：65 St Mary St, Toronto

AURA AT COLLEGE PARK 开发商：Canderel 地址：386 Yonge St, Toronto

Casa II 开发商：Cresford 地址：42 Charles St E, Torono

Chaz Yorkville 开发商：Edenshaw 地址：45 Charles St E, Toronto

Casa III 开发商：Cresford 地址：50 Charles St E, Toronto

One Thousand Bay 开发商：Cresford 地址：1000 Bay St, Toronto

VOX Condos 开发商：Cresford 地址：28 Wellesley St E, Toronto

TOTEM Condos 开发商：Worsley-Urban 地址：17 Dundonald St, Toronto

最后我们来关注一下多大南面说到多大南门就一定要说University Ave这条多伦多的长安街，它是多伦多最宽的一条主街，相当于北京的长安街，上海的世纪大道，巴黎的香榭丽舍大道。University Ave沿线遍布公共机构，如加拿大最权威的5大医院，还有安省法院，再往南一点就到了市政厅和金融区CBD。这里距离多伦多的娱乐区即Rogers Center一带也很近，而且出行有地铁，有的楼盘更可以直通金融区CBD的著名地下走廊网PATH。这里往东一点的唐人街也一定不会让我们中国留学生的中国胃失望。综上所述多大南门区域对于求学、工作、生活休闲的人群都是很有吸引力的，由于整个多大南门区域整体上规划大气，这也是Condo规划在这一带相对稀缺的原因。

Daisy黄岚在下面列举了多大南门颇具代表性的二手楼盘均价鸟瞰和关键行情指标： RESIDENCES AT RCMI 开发商：Tribute 地址：426 University Ave, Toronto

鉴于篇幅关系，Daisy黄岚对于多大附近Condo不能逐一列举，具体还要结合您的租、售、买的需求量身定制，欢迎随时致电或添加微信咨询您的私人专业金牌经纪人Daisy黄岚。

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多伦多未来二十年的市政规划是怎样的?

本文由加拿大多伦多顶尖1%金牌专业房地产经纪人Daisy黄岚原创于2017-06-16

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买房，最重要的是什么？ Location？错。是Future Location! 对于购房者来说，对现有社区和地段有一个全面的了解固然重要，但在买房时对未来的远景规划了然于胸，必然会帮助您在选择房产的时候更加有的放矢。希望【黄岚地产榜多伦多市政规划2041详解】能够帮助读者在买房时做出利益最大化的选择。您可以看看在多伦多未来规划的蓝图中，哪些楼盘，或者说未来哪些位置的楼盘会受益。说起“多伦多市政规划2041”，可能很多人并不了解。该规划由多伦多市政府主导，协调数十个政府相关部门经过数年的论证、咨询、公众听证，力图为目前经济繁荣、人口不断膨胀的多伦多市中心未来20~25年的发展勾勒出一个清晰的蓝图。我们将看到一个更加宜居、交流互通、繁荣、绿色的国际化大都市。所以说，如果我们把此规划比作多伦多的“雄安大计”和“一带一路”一点不为过。

很多朋友会有一个误解，认为多伦多市中心就是多大附近。其实此“规划”所定义的多伦多市中心是指北起Dupont街和玫瑰谷、南到安大略湖、东起Bayview、西至Bathurst的面积为17平方公里的区域。该区域并不大，面积只占大多伦多地区3%，但其经济、工作机会、税收贡献、和新项目开发数量都不容小觑，占到整个大多地区的30%至50%，该地区的经济体量和重要性对整个大多地区而言绝对是“引领地位”。

正因为有着如此的“引领地位”，所以多伦多市中心就像北上广深的市中心，吸引着人才、技术、资本，源源不断汇聚于此。多伦多市政府预计：从2016年到2041年，选择在多伦多市中心居住的人口将增加一倍！家庭数和就业机会也必将随之增加。

黄岚地产榜【购房红宝书】多伦多市政规划2041详解系列(上) Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身，最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

在下面的市中心预计人口增长图中，越红的区域到2041年的人口增长越大。这对我们发现潜在高增长区，作出投资市中心Condo的预先布局有不小的借鉴作用。我们可以看出，靠近安大略湖的南部地区基本全线飘红，多大附近，地铁沿线也是不小的增长区。

再看多伦多的天际线，现在从安大略湖向北看，您看到的天际线是这样的。

多伦多的天际线设计从来不是随便涂鸦的，她是经过一代一代规划人员精心设计的。未来您的的楼盘会不会进入多伦多未来的天际线呢？让我们来看一图关于“规划”的功能区划分和楼宇高度原则。

在区域功能定位方面，我们可以从下图看出将来区域功能更加明显，除金融区、健康科学区、政法区、和省会功能区之外，新规划的金融区扩展部分值得引起投资者的注意。金融区这样的高端商务区的扩大及其辐射效应势必让附近公寓价格水涨船高。附近楼盘值得重点关注。黄岚钻石V-VIP代理的时空公寓在该范围内。

零售商业体现了多伦多中心城区的品味和生活便利性，不同风格的商业街构成了多伦多丰富多彩的网状商业图。下图是2041年主要零售商业街规划示意图。对附近楼盘和商业物业有兴趣的朋友可私下交流。

另外，多伦多将造史上最大的超2百万平方英尺的购物商场（比现有的Yorkdale Mall还要大），整个发展项目占地60英亩，位于多伦多市中心Don Valley Pkwy东侧的湖滨。这个巨型项目需要12-15年来完成，并势必对多伦多城市布局的演化产生影响。

就社区服务设施的投入来说，一般包括学校、社区中心、公园和文体设施、图书馆等等。这些规划中的设施投入都是基于各街区的人口增长预测作出的土地预留和规划。这些设施的投入，使得多伦多市中心不仅仅是加拿大的经济中心，更是极具都市品质和人性化的生活社区，引领世界宜居城市的潮流。多伦多屡次夺得世界宜居城市前几名也不是浪得虚名的。下图的“社区服务和设施规划”中详细标注了未来计划的社区服务设施。读者朋友们在考察一个楼盘的时候，不仅要考察楼盘周边已有的设施，还有必要对比这张未来规划，衡量一下未来的社区服务和设施是否足够便利。

我们再看交通。目前的一条U型的Yonge-Univerity和一条横向的Bloor-Danforth地铁线早已捉襟见肘，明显无法满足多伦多的交通需求，实在有悖于多伦多国际大都市的市场地位。更是与国内大城市四通八达的轨道交通网络相距甚远。在多伦多市政规划2041中，相关规划人员必然也留意到了这种强劲需求。在下图中的多伦多交通投资项目中，我们可以窥见今后20年多伦多新的交通路线图。这其中包括湖滨的地面线路、疏解线路(Relief Line)、Smart智慧线路、King大街交通远景规划等等令人期待的项目。

城市绿地是衡量一个城市是否宜居的重要一环，和众多国际大都会一样，多伦多在绿地方面的建设和投入多年以来有目共睹。从绿地类型来分，多伦多的绿地大致分为大面积绿地、商住混合绿地和街区花园三种。下图的绿色部分表示多伦多市中心现在和未来的绿地位置，值得购房者们参考。我们可以注意到黄岚钻石V-VIP代理的Fortune公寓的位置：东、北、西、三片超大型绿地紧邻，南面对安大略湖，在寸土寸金的多伦多市中心，这样的绿地+湖景的生活品质简直就是奢侈，而且这种环境在全多伦多市中心独此一处！

更值得一提的是多伦多市已经批准并由市长庄德利亲自宣布的Rail Deck (轨道架空)公园规划项目(上图红色箭头放大处)。该绿地位于Rogers Center(罗渣士中心)西侧的铁路干线上方，未来将创造性地把多伦多多年来黑灰冰冷的入城铁轨上方修建成花草绿树的大片绿地公园和步道。整个RailDeck公园的面积达到21英亩，这样的大手笔投入和颠覆性设计又一次让多伦多引领了绿色宜居的潮流。 Rail Deck公园“现在”和“将来”对比

黄岚地产榜【购房红宝书】多伦多市政规划2041详解系列(下) Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身，最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

多伦多市政规划2041详解合辑【黄岚地产榜 * 购房红宝书】Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身，最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

我们再来说说湖滨。任何一个国际大都市的湖景房都是比较值得关注的高档住宅。多伦多的湖滨一直是城市规划部门重点关注的区域。多伦多市政规划2041一定离不开针对湖滨这张名片的设计和创新。基于此，多伦多市专门成立了湖滨开发部（公司），该机构专门负责以世界一流的前瞻视角和创新美学统筹规划多伦多湖滨的五个片区：湖滨中央区、东Bayfront区、西Don区、港口区、和湖滨衍生区。 更多楼盘咨询和预定钻石V-VIP单元，请即刻联系Daisy黄岚

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多伦多海外买家税如何返还？【黄岚地产榜】

加拿大顶尖1%金牌经纪人Daisy黄岚

时间过得很快，2017年4月21日加拿大安省颁布「海外买家税」（NRST）已经过去1年半的时间。一部分当时工签身份的购房客户，已经陆续开始申请赎回买家税，明年转年也会有很多国际学生加入这一行列。各大律师行和会计师事务所在帮客户申请赎回海外买家税的过程中，发现实际的操作中据有不少步骤以及需要提供大量证据，不然会受到财政部的挑战和质疑，甚至直接驳回请求。为此Daisy黄岚特地整理了相关资讯，希望以下三页【海外买家税返还攻略】能帮到广大中国买家

符合以下三类条件可以申请退还【海外买家税】— 黄岚地产榜

符合以下三类条件可以申请退回「海外买家税」【多伦多海外买家税退税返还攻略详解】多伦多资深优秀房地产经纪人Daisy黄岚

申请退还【海外买家税】需要提供的文件 — 黄岚地产榜

多伦多金牌资深房地产经纪人Daisy黄岚罗列申请退回「海外买家税」需要提供的文件【多伦多海外买家税退税返还攻略详解】

【海外买家税】常见问题 — 黄岚地产榜

多伦多资深金牌房地产经纪人Daisy黄岚回答「海外买家税」常见问题【多伦多海外买家税退税返还攻略详解】

（截止到2018年2月，安省共计征收了1393笔「海外买家税」，总额达1.73亿加币。）

Daisy黄岚首先为初次了解安省购房程序的买家简单扫盲：「海外买家税」是2017年4月安省自由党颁布的针对非居民在安省「金马蹄」区域内购房而执行的额外投机税。购房价的15%，在房屋产权过户时，由过户律师代收上缴。

申请赎回需要向政府提供哪些文件？

律师提供：

房屋交割时的所有权过户文件（RegisteredTransfer)
交割当时付税的凭证
买卖合同的副本
交割过户账目报表（Statementof Adjustment)

买家提供（敲黑板！划重点！）：

Daisy黄岚发现很多买家的经纪或律师在购房时并没有给客户解释清楚，海外买家的购房目的必须是用于自住，而非投资。这样才能满足赎回海外买家税的先决条件。很多海外买家由于没有很好地和银行贷款经理沟通，导致贷款文件上显示为出租目的，律师也只能注册物业为投资物业，导致买家不符合赎回条件。
买家在申请赎回的过程中，必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证，其中最有力的证明即驾照地址。如果客户疏忽失察，没有保留60天内更改驾照地址的凭证，申请赎回的时候会遇到来自财政税务部的诸多阻力。
如果未保留驾照更改地址凭证，可以用以下文件充当代替：

1）60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单

2）搬家公司提供的服务票据

3）座机电话费账单，高速网络账单

以下文件不被接受为居住凭证：

1）该物业水电费账单

2）地税账单

3）银行房贷相关信件

接下来再根据客户的具体身份，提供相应的证明。

不同的非居民身份，需要满足什么条件，以及提供什么证明才能赎回买家税？

工签人士：

购房者需持有有效的安省工签，并自交房日起即全职工作满一年。在安省，每周工作30小时以上被界定为全职工作。注意：购房之日起，购房者必须已经在全职工作，只有工签没有工作是不满足条件的。

申请赎回时，购房者需要提供:

1）有效工作签证的副本，证明整个一年期内工签都真实有效

2）完整的工作雇佣证明，(最好26张双周工资单，或12张月工资单）不可以只是一份EmploymentLetter

国际留学生：

购房者需持有有效的学签，并自交房日起在安省全职上学满两整年。就学的学校可以是大学或者大专，但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府。这一点建议购房买家向校方求证。注意：全职就读的最低要求是全职上满整年课程的至少60%以上，也就是说，如果本科一年分为三个学期，留学生全职读完秋、冬学期以后，是可以暑期休假，不修课程的。

申请赎回时，购房者需要提供:

1）有效学签的副本

2）安省受认可学校官方出具的全职在读证明，以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实，2年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。

新移民：

自交房日起，购房者在4年内成为加拿大落地移民，则可以申请赎回「海外买家税」注意：财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请，所以新移民从交房开始最长有4年零90天的时限可以操作。而前面两种情况中，（学签和工签）财政部必须在交房4年的时间内接到申请。

在哪些情况下非移民的海外买家税可以得到赦免？

下面几种情况的人是不用缴「海外买家税」的:

（1）被安省OINP（OntarioImmigrant Nominee Program）的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请，一般会符合这个条件。

（2）难民不用交「海外买家税」。

（3）加拿大公民或永久居民的配偶，这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥有的情况。如果是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。但是要注意，假如除了夫妻俩，还有其他海外买家的话，那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻两人跟岳母共同购买，岳母是海外买家，那么这种情况还是要交NRST的。

（4）或是上述1）或 2）的配偶。

长期居住在海外的加籍人士，在加拿大属于非税务居民，这类人在加拿大购房需不需要交付「海外买家税」？

不需要

物业转让需不需要交海外买家税？

转让物业脱手的卖家一般不涉及海外买家税。一般转让客户会遇到比较复杂的HST税务问题，以后再请专家撰文详解。

多伦多市中心或者在卫星城有一些房子是混合用途（mixedzoning mixed use) 的物业，购买这类物业需不需要交海外买家税？

购买者需要按比例上交住宅部分的海外买家税，不需要上交商业部分的海外买家税，但请注意：比例的计算不是以面积比例计算，因为每一个城市商业和住宅的内定尺价不同，要以MPAC每年更新的价值分配来确定比例。这一比例可以在MPAC下面隶属的网站Aboutmyproperty.ca上面通过输入RollNumber自动查询。

购买楼花什么时候上缴「海外买家税」？

签合同时无需上缴，4-5年后Final closing的时候上缴。

留学生现在大三快读完了，只剩下1年多了，怎么办？

剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后继续读了其他的专业，比如读了硕士，那么加起来一共凑够两年是可以的。

购房时在大学就读，未满足两年即毕业，之后立刻开始全职工作。工作满一年，可否满足条件，要回海外买家税？

不可以，法案中并没有提及两种身份可以交互转移。不过，未满足学签或工签的条件，但能在四年内成为落地移民的客户，仍然可以凭借移民身份赎回「海外买家税」

留学生贷款时，银行要求父母做贷款担保人，会不会影响赎回NRST的正当性？

根据Daisy黄岚经验，加拿大房屋产权和贷款文件具有高度的一致性。只要父母的名字不上物业产权，就不会影响赎回NRST的正当性。但目前五大银行审核贷款严格，如果学生年纪过小，往往要求父母名字上产权，不能只做担保人。这一点要提早和银行贷款经理沟通，以避免因缺乏沟通而造成损失。

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该如何拿下OFFER — 浅谈加拿大二手房定价和买卖策略？【黄岚地产榜】

本文由Daisy原创于2016-12-01

2016年的多伦多市场，如果用2个字来形容，那么只有2个字“火爆”。各种抢OFFER大战硝烟弥漫，一个抢OFFER的房子前面，一大溜的车一字排开20几个人抢OFFER的蔚为壮观的景象已然成为常态。那么如何在抢OFFER大战中有更多胜算呢？毕竟，那么多竞争对手，最后拿到房子的只有一个人，而且，未必是出价最高的哪一个。

作为专业人士，没啥好说，客观数据中发现规律。DAISY导入了2016年11月份多伦多北约克核心区（C07，C14，C15）的400多套房子，制成了以下的散点图。

这个Offer我是抢还是不抢？该如何拿下OFFER — 多伦多资深口碑房地产经纪人Daisy黄岚浅谈加拿大二手房定价和买卖策略

从图中我们可以发现一个非常非常非常重要的规律：一个抢OFFER的房子如果在15天以内没有成功卖出，那么就很难成功抢OFFER出售。15天是抢OFFER的黄金节点。15天是抢OFFER的黄金节点。15天是抢OFFER的黄金节点！重要的事情，一定要说三遍。超过了15天的黄金节点，降价的可能性就非常高。亲爱的读者，这一点，你学到了吗？

Daisy把上图分成了四个区，让我们来解读一下不同的卖方心态和市场规律：

A区: 卖家想通过低报价抢offer策略吸引买家，从而提高成交价
B区: 卖家心里价格高于市场公允价格，同时也不急于出手，不愿意降价，导致无法成交
C区: 通常此类房产本来比较热销，卖家初始报价较高，卖家有资金时间上的压力，所以愿意降价成交，落袋为安
D区: 此类卖家没有时间压力，没有太大的降价动力，愿意等待合适的买家，但时间越长对卖价越不利

那么在抢OFFER中，还有什么从大数据里总结出来的独门必胜绝技吗？

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投资加拿大房产五问五答视频讲座(Daisy黄岚)【黄岚地产榜】

一直有新朋友咨询加拿大房产要点, 想给大家分享一段十分钟”科普”类视频讲座《投资加拿大房产五问五答》，由Daisy黄岚主讲，讲座录制于2016-07-20

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EASEMENT（地役权）究竟是个什么鬼？【黄岚地产榜】

本文由Daisy原创于2016-12-05

在我们的房产交易中，一定会有一个环节是律师去系统里查询房子的所有权情况，有时候，律师会告诉你，这个房子的后院有EASEMENT。这个EASEMENT究竟是个什么鬼，对房子的所有权有什么影响呢？

地役权 Daisy HUANG 黄岚 – 最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

所谓EASEMENT（地役权）是指一人或数人为一特定目的，在不影响土地所有人的一般财产权利的前提下，使用该土地的财产权（property right）。

地役权 Daisy HUANG 黄岚 – 最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

举一些简单的例子来说明：

通行权：在他人土地上，为一般目的或特殊目的而通行的权利;
采光权：通过相邻土地采光的权利：
排水权：在相邻土地上排水的权利：
支撑权：由相邻土地或建筑支撑其建筑物的权利；
围栏权：对相邻土地建筑上围墙、栅栏等享有的权利。

地役权 Daisy HUANG 黄岚 – 最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

在我们的日常房屋买卖中，较为常见的例子有：公用设施在你家地下铺设了电话线、或者管道。那么如果你想在院子里开挖游泳池，或者想重新翻建住宅，就会很有可能受到EASEMENT（地役权）的限制而不能操作。这也是为什么，我们在房产易CLOSING之前，对于所有有关不动产的权利，均需要律师调查清楚的缘故。

地役权 Daisy HUANG 黄岚 – 最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

因为EASEMENT（地役权）是物权的一种，它与房屋的所有权密不可分。一旦不动产被设有EASEMENT（地役权），就需要具体搞清楚它属于什么种类的EASEMENT（地役权），对房屋的所有权有什么程度的影响。

对于有关地役权的法律规定，如有详细问题，请向加拿大专业律师咨询，本文内容仅作一般参考。

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外国人加拿大买房六问六答【黄岚地产榜】

本文由Daisy原创于2016-09-10

1、 在加拿大买房能移民吗?

不能移民。虽然在加拿大买房属于一种商业投资行为，但是这种投资属于投资者个人行为，加拿大政府没有调控与管理的资格。因为申请加拿大投资移民必须将资金置于加拿大政府指定基金的管辖下，申请人无权掌控资金的投资方式，因此投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定的，而有关于投资移民的具体问题可咨询相关专家或查询加拿大政府网站。

2、 买卖房屋是否一定要人到加拿大?

不一定。如果购房人需要向加拿大银行申请贷款，则本人一定要来加拿大，与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款，则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的专业地产经纪会通过传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件;此外，还可聘请持牌验房师检验房屋并出具相关报告;相关的产权调查及过户手续均可委托律师完成。

3、 中国人在加拿大买房有什么限制?加拿大人和外国人买房有什么区别?

外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府公民法，非加拿大居民也能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。具体情况可咨询专业地产经纪Daisy HUANG (647-899-0888)专业团队。

4、 外籍人士在加拿大买房有什么要求吗?

外国人需要在加拿大本土开设银行账户。
无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录。
外国人需要有足够的首付款。
外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。

5、外国人在加拿大买房子首付需要多少钱?

不同借贷机构对首付款有不同的要求，如果外国人被加拿大银行认定为高风险信用对象，您可能需要支付更多的首付款。某些借贷机构要求外国人准备至少35% 的首付款，有时候，借贷机构还会要求不足35%首付款的贷款人购买房屋借贷保险。

6、加拿大购房流程

【加拿大买房购房流程】
1.联络专业经纪
2.形成意向
3.下offer、谈判
4.支付定金
5.银行贷款审批
6.验房
7.合同生效

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一张图读懂看房时究竟需要“看”什么?【黄岚地产榜】

本文由Daisy原创于2016-09-27

很多客户和朋友经常问Daisy, 看房到底要看些什么。哪些细节需要特别注意？

在细致梳理整个看房过程的基础上，Daisy罗列了以下关注点。希望您通过下图，对如何看房有个大致的了解。

多伦多顶尖资深房地产经纪人Daisy黄岚总结多伦多看房验房要点(一张图读懂看房时究竟需要看什么)

多伦多顶尖专业房地产经纪人Daisy黄岚总结多伦多看房验房要点(一张图读懂看房时究竟需要看什么)

多伦多知名大咖房地产经纪中介Daisy黄岚总结多伦多看房验房要点(一张图读懂看房时究竟需要看什么)

多伦多知名口碑房地产经纪人Daisy黄岚总结多伦多看房验房要点(一张图读懂看房时究竟需要看什么)

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签订商业租赁合同要注意什么？【黄岚地产榜】

本文由Daisy原创于2016-07-13

在商业租赁合同中，有以下八个需要注意的要点：(Daisy经验之谈。没做过的一定不知道，更不会知道如何操作)
1．期间
不能约定的太短。否则刚刚装修好才开始运转的Business会因为租约到期陷入被动

2．户外广告要求
运营商业必然需要广告牌。广告牌的尺寸、语言都要事先搞清楚是否有所限制

3．停车场地
对于商业运营，没有停车场意味着生意很难运营通常。要弄清楚有几个正式停车位或者附近的停车状况

4．周末设备需要支付多少费用
在周末，很多商场的水电煤等等的收费均不同

5．服务费
一些商场有清运垃圾和打扫的费用

6．租客保险
租客需要购买保险，这与房屋保险不同

7．租约结束时是否需要恢复原状
如果合同约定需要恢复原状，这也需要一笔不小的费用

8．免费的装修期有多长
一般在合同正式开始前，房东会给予房客一定期间的免费时间进行装修

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房屋买卖合同中如何正确填写买方卖方让您最受益?【黄岚地产榜】

本文由Daisy原创于2016-05-18

在当下如火如荼的加拿大房地产市场中，各种抢OFFER大战硝烟弥漫。在这样热火朝天的背景下，要拿下一套心仪的房子往往是分分钟就需要决定的事。那么，在买房之前，先做一些功课，了解一些基本常识，避免事后的扯皮和纠纷，一定是有百利而无一害的事。

就拿房屋买卖合同中最简单的买方和卖方来说，这里面就藏有不少的小学问。下面，就让我们来一一解读。

孩子是否可作为买方写入合同？

与中国不论什么年龄的孩子都能写入房产证不同，加拿大规定必须要年满18周岁以上，才能作为买卖合同的当事人。所以我们这里介绍的是孩子已满18周岁以上的情形。

案例：

李姓夫妇在国内经商，孩子在多大上大学。他们想帮孩子在多伦多买一套房子，但不知房屋所有人是否应该写上孩子的名字。是写孩子一个人的名字好还是夫妻二人的名字好还是三个全写上？让他们纠结的问题是，如果写孩子的名字的话，孩子有多伦多现成的驾照，合同签字也比较方便，但不知以后孩子结婚，这个房子法律上如何分配？

加孩子名字可能引起的法律层面的问题有：

结婚后产生的利润要和伴侣平分。这里的伴侣，不仅指具有婚姻关系的伴侣，还包括无婚姻关系但同居1年以上的伴侣。
需要和律师明确孩子所占房屋所有权的比例。
因加名字所产生的土地转让费用不能免除。而这一费用在夫妻之间是可以免除的。

综上所述，本案例中的李姓夫妇还是不写孩子的姓名为宜。

POA和 IN TRUST的区别

POA的英文全称是Power of Attorney，意即委托书，是指一份被一个自然人(授权人) 签属的授予另外一个自然人(或多个自然人)作为他或她的代理人，代表被代理人行使被代理者的权力的具有法律效力的文件。

In trust也是一种委托，对委托书的要求并不严格。

案例：王先生在国内经商，想在多伦多买一套度假别墅。特委托了在多伦多的朋友顾小花买房，顾小姐想知道，POA的委托方式和IN TRUST的委托方式都应该如何填写？这二者之间到底有什么区别？

POA委托方式下，买方应该写为：GU，XIAO HUA POA for WANG **

In trust委托方式下，买方应该写为：GU，XIAO HUA In trust

综上所述，在In trust的委托方式下，我们并不能知道谁是委托人。在本案例中，在用In trust委托方式时，要考虑到很多卖方拒绝接受这样的委托方式。

如果用公司名义做买方，与个人名义做买方有什么区别？各有什么利弊？

现在加拿大自雇人口比例不低，很多人均开设了微小型公司。那么用什么名义买房能够利益最大化呢？这需要具体问题具体分析。

案例：

王先生是小公司的业主，主营物业出租，有5套上居下铺的房产进行出租。在此情形下，王先生购买新的不动产用什么名义最合适？

到底用公司名义还是个人名义购买不动产，要根据公司的主营业务来讨论。一般来说，公司的主营业务为物业出租或者以投资作为主营业务的，比较适合用公司名义来做买方。在省下不少税务成本。

综上所述，在本案例中，王先生应当用公司名义购买不动产。

已经买好房，但想要增加一个屋主的名字，在法律、税务和贷款层面有什么不同？

买房后，需要去律师处变更产权所有人的姓名，支付相关律师费用。
增加一个屋主的姓名，意味着房屋贷款人需要变更，可能会产生银行的罚金，需要去银行确认。
因为每个人的具体税务情况不同，例如，不动产增值后，对税务居民和非税务居民的税务处理就有所不同，建议咨询税务、会计等专业人士。

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