黄岚地产榜 Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身,加拿大顶尖1%钻石大奖房地产经纪,最专业的多伦多房地产顾问、投资专家、营销专家

加拿大顶尖1%金牌经纪人Daisy黄岚

时间过得很快,2017年4月21日加拿大安省颁布「海外买家税」(NRST)已经过去1年半的时间。一部分当时工签身份的购房客户,已经陆续开始申请赎回买家税,明年转年也会有很多国际学生加入这一行列。各大律师行和会计师事务所在帮客户申请赎回海外买家税的过程中,发现实际的操作中据有不少步骤以及需要提供大量证据,不然会受到财政部的挑战和质疑,甚至直接驳回请求。为此Daisy黄岚特地整理了相关资讯,希望以下三页【海外买家税返还攻略】能帮到广大中国买家

符合以下三类条件可以申请退还【海外买家税】— 黄岚地产榜

多伦多海外买家税返还攻略详解 Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身,加拿大顶尖1%经纪人,最专业的多伦多房地产顾问、投资专家、营销专家,权威分析、强大资源、钻石业绩,黄岚金牌团队让您买房卖房更安心

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申请退还【海外买家税】需要提供的文件 — 黄岚地产榜

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【海外买家税】常见问题  — 黄岚地产榜

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(截止到2018年2月,安省共计征收了1393笔「海外买家税」,总额达1.73亿加币。)

Daisy黄岚首先为初次了解安省购房程序的买家简单扫盲:「海外买家税」是2017年4月安省自由党颁布的针对非居民在安省「金马蹄」区域内购房而执行的额外投机税。购房价的15%,在房屋产权过户时,由过户律师代收上缴。


申请赎回需要向政府提供哪些文件?


律师提供:

  • 房屋交割时的所有权过户文件(RegisteredTransfer)
  • 交割当时付税的凭证
  • 买卖合同的副本
  • 交割过户账目报表(Statementof Adjustment)

买家提供(敲黑板!划重点!):

  • Daisy黄岚发现很多买家的经纪或律师在购房时并没有给客户解释清楚,海外买家的购房目的必须是用于自住,而非投资。这样才能满足赎回海外买家税的先决条件。很多海外买家由于没有很好地和银行贷款经理沟通,导致贷款文件上显示为出租目的,律师也只能注册物业为投资物业,导致买家不符合赎回条件。
  • 买家在申请赎回的过程中,必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证,其中最有力的证明即驾照地址。如果客户疏忽失察,没有保留60天内更改驾照地址的凭证,申请赎回的时候会遇到来自财政税务部的诸多阻力。
  • 如果未保留驾照更改地址凭证,可以用以下文件充当代替:

1)60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单

2)搬家公司提供的服务票据

3)座机电话费账单,高速网络账单

  • 以下文件不被接受为居住凭证:

1)该物业水电费账单

2)地税账单

3)银行房贷相关信件

接下来再根据客户的具体身份,提供相应的证明。


不同的非居民身份,需要满足什么条件,以及提供什么证明才能赎回买家税?


工签人士:

购房者需持有有效的安省工签,并自交房日起即全职工作满一年。在安省,每周工作30小时以上被界定为全职工作。注意:购房之日起,购房者必须已经在全职工作,只有工签没有工作是不满足条件的。

申请赎回时,购房者需要提供:

1)有效工作签证的副本,证明整个一年期内工签都真实有效

2)完整的工作雇佣证明,(最好26张双周工资单,或12张月工资单)不可以只是一份EmploymentLetter

国际留学生:

购房者需持有有效的学签,并自交房日起在安省全职上学满两整年。就学的学校可以是大学或者大专,但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府。这一点建议购房买家向校方求证。注意:全职就读的最低要求是全职上满整年课程的至少60%以上,也就是说,如果本科一年分为三个学期,留学生全职读完秋、冬学期以后,是可以暑期休假,不修课程的。

申请赎回时,购房者需要提供:

1)有效学签的副本

2)安省受认可学校官方出具的全职在读证明,以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实,2年当中转学是允许的,只要两边的项目都是全职在读即可。

新移民:

自交房日起,购房者在4年内成为加拿大落地移民,则可以申请赎回「海外买家税」注意:财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请,所以新移民从交房开始最长有4年零90天的时限可以操作。而前面两种情况中,(学签和工签)财政部必须在交房4年的时间内接到申请。


在哪些情况下非移民的海外买家税可以得到赦免?


下面几种情况的人是不用缴「海外买家税」的:

(1)被安省OINP(OntarioImmigrant Nominee Program)的买家,当拿到省提名的确认号码后,买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请,一般会符合这个条件。

(2)难民不用交「海外买家税」。

(3)加拿大公民或永久居民的配偶,这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥有的情况。如果是夫妻俩,即使有一方不是本地买家,也不用交NRST。但是要注意,假如除了夫妻俩,还有其他海外买家的话,那么整个物业100%还是要交NRST,比如夫妻两人跟岳母共同购买,岳母是海外买家,那么这种情况还是要交NRST的。

(4)或是上述1)或 2)的配偶。


长期居住在海外的加籍人士,在加拿大属于非税务居民,这类人在加拿大购房需不需要交付「海外买家税」?


不需要


物业转让需不需要交海外买家税?


转让物业脱手的卖家一般不涉及海外买家税。一般转让客户会遇到比较复杂的HST税务问题,以后再请专家撰文详解。


多伦多市中心或者在卫星城有一些房子是混合用途(mixedzoning mixed use) 的物业,购买这类物业需不需要交海外买家税?


购买者需要按比例上交住宅部分的海外买家税,不需要上交商业部分的海外买家税,但请注意:比例的计算不是以面积比例计算,因为每一个城市商业和住宅的内定尺价不同,要以MPAC每年更新的价值分配来确定比例。这一比例可以在MPAC下面隶属的网站Aboutmyproperty.ca上面通过输入RollNumber自动查询。


购买楼花什么时候上缴「海外买家税」?


签合同时无需上缴,4-5年后Final closing的时候上缴。


留学生现在大三快读完了,只剩下1年多了,怎么办?


剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后继续读了其他的专业,比如读了硕士,那么加起来一共凑够两年是可以的。


购房时在大学就读,未满足两年即毕业,之后立刻开始全职工作。工作满一年,可否满足条件,要回海外买家税?


不可以,法案中并没有提及两种身份可以交互转移。不过,未满足学签或工签的条件,但能在四年内成为落地移民的客户,仍然可以凭借移民身份赎回「海外买家税」


留学生贷款时,银行要求父母做贷款担保人,会不会影响赎回NRST的正当性?


根据Daisy黄岚经验,加拿大房屋产权和贷款文件具有高度的一致性。只要父母的名字不上物业产权,就不会影响赎回NRST的正当性。但目前五大银行审核贷款严格,如果学生年纪过小,往往要求父母名字上产权,不能只做担保人。这一点要提早和银行贷款经理沟通,以避免因缺乏沟通而造成损失。

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Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身,最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

本文由Daisy原创于2016-12-01

​2016年的多伦多市场,如果用2个字来形容,那么只有2个字“火爆”。各种抢OFFER大战硝烟弥漫,一个抢OFFER的房子前面,一大溜的车一字排开20几个人抢OFFER的蔚为壮观的景象已然成为常态。那么如何在抢OFFER大战中有更多胜算呢?毕竟,那么多竞争对手,最后拿到房子的只有一个人,而且,未必是出价最高的哪一个。

多伦多房产估值和市场公允价格 黄岚 Daisy HUANG 最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

作为专业人士,没啥好说,客观数据中发现规律。DAISY导入了2016年11月份多伦多北约克核心区(C07,C14,C15)的400多套房子,制成了以下的散点图。

加拿大房屋买卖黄金期分析 黄岚 Daisy HUANG 最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

加拿大房屋买卖黄金期分析 黄岚 Daisy HUANG 最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

从图中我们可以发现一个非常非常非常重要的规律:一个抢OFFER的房子如果在15天以内没有成功卖出,那么就很难成功抢OFFER出售。15天是抢OFFER的黄金节点。15天是抢OFFER的黄金节点。15天是抢OFFER的黄金节点!重要的事情,一定要说三遍。超过了15天的黄金节点,降价的可能性就非常高。亲爱的读者,这一点,你学到了吗?

Daisy把上图分成了四个区,让我们来解读一下不同的卖方心态和市场规律:

  • A区: 卖家想通过低报价抢offer策略吸引买家,从而提高成交价
  • B区: 卖家心里价格高于市场公允价格,同时也不急于出手,不愿意降价,导致无法成交
  • C区: 通常此类房产本来比较热销,卖家初始报价较高,卖家有资金时间上的压力,所以愿意降价成交,落袋为安
  • D区: 此类卖家没有时间压力,没有太大的降价动力,愿意等待合适的买家,但时间越长对卖价越不利

海外投资买房心态 黄岚 Daisy HUANG 最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

那么在抢OFFER中,还有什么从大数据里总结出来的独门必胜绝技吗?

请即刻联系Daisy HUANG 647-899-0888,或者加微信vila_huang来给你一些指点吧。

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一直有新朋友咨询加拿大房产要点, 想给大家分享一段十分钟”科普”类视频讲座《投资加拿大房产五问五答》,由Daisy黄岚主讲,讲座录制于2016-07-20

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本文由Daisy原创于2016-12-05

在我们的房产交易中,一定会有一个环节是律师去系统里查询房子的所有权情况,有时候,律师会告诉你,这个房子的后院有EASEMENT。这个EASEMENT究竟是个什么鬼,对房子的所有权有什么影响呢?

地役权 Daisy HUANG 黄岚 – 最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

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所谓EASEMENT(地役权)是指一人或数人为一特定目的,在不影响土地所有人的一般财产权利的前提下,使用该土地的财产权(property right)。

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举一些简单的例子来说明:

  1. 通行权:在他人土地上,为一般目的或特殊目的而通行的权利;
  2. 采光权:通过相邻土地采光的权利:
  3. 排水权:在相邻土地上排水的权利:
  4. 支撑权:由相邻土地或建筑支撑其建筑物的权利;
  5. 围栏权:对相邻土地建筑上围墙、栅栏等享有的权利。
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在我们的日常房屋买卖中,较为常见的例子有:公用设施在你家地下铺设了电话线、或者管道。那么如果你想在院子里开挖游泳池,或者想重新翻建住宅,就会很有可能受到EASEMENT(地役权)的限制而不能操作。这也是为什么,我们在房产易CLOSING之前,对于所有有关不动产的权利,均需要律师调查清楚的缘故。

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因为EASEMENT(地役权)是物权的一种,它与房屋的所有权密不可分。一旦不动产被设有EASEMENT(地役权),就需要具体搞清楚它属于什么种类的EASEMENT(地役权),对房屋的所有权有什么程度的影响。

对于有关地役权的法律规定,如有详细问题,请向加拿大专业律师咨询,本文内容仅作一般参考。

如果想了解更多房产信息,请联系DaisyHUANG 647-899-0888,或者加微信 vila_huang

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本文由Daisy原创于2016-09-10

1、 在加拿大买房能移民吗?

不能移民。虽然在加拿大买房属于一种商业投资行为,但是这种投资属于投资者个人行为,加拿大政府没有调控与管理的资格。因为申请加拿大投资移民必须将资金置于加拿大政府指定基金的管辖下,申请人无权掌控资金的投资方式,因此投资者在加拿大买房是不符合加拿大政府投资移民规定的,而有关于投资移民的具体问题可咨询相关专家或查询加拿大政府网站。

2、 买卖房屋是否一定要人到加拿大?

不一定。如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,则本人一定要来加拿大,与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款,则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的专业地产经纪会通过传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件;此外,还可聘请持牌验房师检验房屋并出具相关报告;相关的产权调查及过户手续均可委托律师完成。

3、 中国人在加拿大买房有什么限制?加拿大人和外国人买房有什么区别?

外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府公民法,非加拿大居民也能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。具体情况可咨询专业地产经纪Daisy HUANG (647-899-0888)专业团队。

4、  外籍人士在加拿大买房有什么要求吗?

  • 外国人需要在加拿大本土开设银行账户。
  • 无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录。
  • 外国人需要有足够的首付款。
  • 外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。

5、  外国人在加拿大买房子首付需要多少钱?

不同借贷机构对首付款有不同的要求,如果外国人被加拿大银行认定为高风险信用对象,您可能需要支付更多的首付款。某些借贷机构要求外国人准备至少35% 的首付款,有时候,借贷机构还会要求不足35%首付款的贷款人购买房屋借贷保险。

6、 加拿大购房流程

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本文由Daisy原创于2016-09-27

很多客户和朋友经常问Daisy, 看房到底要看些什么。哪些细节需要特别注意?

在细致梳理整个看房过程的基础上,Daisy罗列了以下关注点。希望您通过下图,对如何看房有个大致的了解。

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本文由Daisy原创于2016-07-13

在商业租赁合同中,有以下八个需要注意的要点:(Daisy经验之谈。没做过的一定不知道,更不会知道如何操作)
1. 期间
不能约定的太短。否则刚刚装修好才开始运转的Business会因为租约到期陷入被动

签合同
2. 户外广告要求
运营商业必然需要广告牌。广告牌的尺寸、语言都要事先搞清楚是否有所限制

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3. 停车场地
对于商业运营,没有停车场意味着生意很难运营通常。要弄清楚有几个正式停车位或者附近的停车状况

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4. 周末设备需要支付多少费用
在周末,很多商场的水电煤等等的收费均不同

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5. 服务费
一些商场有清运垃圾和打扫的费用

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6. 租客保险
租客需要购买保险,这与房屋保险不同

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7. 租约结束时是否需要恢复原状
如果合同约定需要恢复原状,这也需要一笔不小的费用

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8. 免费的装修期有多长
一般在合同正式开始前,房东会给予房客一定期间的免费时间进行装修

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本文由Daisy原创于2016-05-18

在当下如火如荼的加拿大房地产市场中,各种抢OFFER大战硝烟弥漫。在这样热火朝天的背景下,要拿下一套心仪的房子往往是分分钟就需要决定的事。那么,在买房之前,先做一些功课,了解一些基本常识,避免事后的扯皮和纠纷,一定是有百利而无一害的事。

就拿房屋买卖合同中最简单的买方和卖方来说,这里面就藏有不少的小学问。下面,就让我们来一一解读。

  • 孩子是否可作为买方写入合同

与中国不论什么年龄的孩子都能写入房产证不同,加拿大规定必须要年满18周岁以上,才能作为买卖合同的当事人。所以我们这里介绍的是孩子已满18周岁以上的情形。

案例:

李姓夫妇在国内经商,孩子在多大上大学。他们想帮孩子在多伦多买一套房子,但不知房屋所有人是否应该写上孩子的名字。是写孩子一个人的名字好还是夫妻二人的名字好还是三个全写上?让他们纠结的问题是,如果写孩子的名字的话,孩子有多伦多现成的驾照,合同签字也比较方便,但不知以后孩子结婚,这个房子法律上如何分配?

加孩子名字可能引起的法律层面的问题有:

  1. 结婚后产生的利润要和伴侣平分。这里的伴侣,不仅指具有婚姻关系的伴侣,还包括无婚姻关系但同居1年以上的伴侣。
  2. 需要和律师明确孩子所占房屋所有权的比例。
  3. 因加名字所产生的土地转让费用不能免除。而这一费用在夫妻之间是可以免除的。

综上所述,本案例中的李姓夫妇还是不写孩子的姓名为宜。

  • POA IN TRUST的区

POA的英文全称是Power of Attorney,意即委托书,是指一份被一个自然人(授权人) 签属的授予另外一个自然人(或多个自然人)作为他或她的代理人,代表被代理人行使被代理者的权力的具有法律效力的文件。

In trust也是一种委托,对委托书的要求并不严格。

案例:王先生在国内经商,想在多伦多买一套度假别墅。特委托了在多伦多的朋友顾小花买房,顾小姐想知道,POA的委托方式和IN TRUST的委托方式都应该如何填写?这二者之间到底有什么区别?

POA委托方式下,买方应该写为:GU,XIAO HUA POA for WANG **

In trust委托方式下,买方应该写为:GU,XIAO HUA In trust

综上所述,在In trust的委托方式下,我们并不能知道谁是委托人。在本案例中,在用In trust委托方式时,要考虑到很多卖方拒绝接受这样的委托方式。

  • 如果用公司名义做买方,与个人名义做买方有什么区别?各有什么利弊

现在加拿大自雇人口比例不低,很多人均开设了微小型公司。那么用什么名义买房能够利益最大化呢?这需要具体问题具体分析。

案例:

王先生是小公司的业主,主营物业出租,有5套上居下铺的房产进行出租。在此情形下,王先生购买新的不动产用什么名义最合适?

到底用公司名义还是个人名义购买不动产,要根据公司的主营业务来讨论。一般来说,公司的主营业务为物业出租或者以投资作为主营业务的,比较适合用公司名义来做买方。在省下不少税务成本。

综上所述,在本案例中,王先生应当用公司名义购买不动产。

  • 已经买好房,但想要增加一个屋主的名字,在法律、税务和贷款层面有什么不同
  1. 买房后,需要去律师处变更产权所有人的姓名,支付相关律师费用。
  2. 增加一个屋主的姓名,意味着房屋贷款人需要变更,可能会产生银行的罚金,需要去银行确认。
  3. 因为每个人的具体税务情况不同,例如,不动产增值后,对税务居民和非税务居民的税务处理就有所不同,建议咨询税务、会计等专业人士。

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