Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身,最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家本文由黄岚原创于2018-01-13

才刚进入2018年,就听说银行要出台一些贷款的收紧政策。引起很多朋友们的关心,2018年的房地产市场、房价的走势会是怎样的呢?我们应该采取什么样的策略进行投资置业呢?

花开两朵,各表一只,我们先从时间轴的角度来说说房价的走势。其实从真正意义上来讲,我们中的任何人都无法准确预测房价的短期走势。看看那些每天出现在电视里的股评家们,其业绩一定不会比关注大势和基本面的投资大鳄好。关于大势,DAISY黄岚在之前的诸多文章中已经有所提及:人多的地方需求就旺盛。多伦多作为人口的流入洼地,加拿大的经济引擎,海外留学生全球留学的首选之一,大趋势来讲是加拿大最值得投资的地区。那么判断基本面的依据在哪呢?请看下图。

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上图中Daisy黄岚将过去20年大多伦多地区房屋均价配以最经典的指数平滑趋势。我们可以看出,每年6.4%的房价上涨才是真正的基本面,实打实延续20年的基本面。房价的温和上涨对国民经济来说是最健康的,政府和银行又何尝不是围绕这条基础线来调控房价和经济的呢?涨多了风险大,踩点刹车;跌多了,加点油,让经济保持健康成长。这年均6.4%的复合增长率是什么意思呢?举个例子,花100万买了一套房子,按照每年涨6.4%,那么5年后房子价值136万,按照30万首付来计算,年均回报可达17%,相当可观!

从上图还可以看出,目前政府的政策干预基本已经挤掉了近2年的房价增长过快的泡沫,近期加拿大就业率创几十年来的新高,最低工资也适时地调高,加拿大经济基本面20年来长期温和上升态势没有改变,而且最能反映经济活力的商业地产一直以来更是欣欣向荣、屡上台阶(Daisy黄岚会在近期就商业地产做更多分享),此时房价回归基础线,长线平稳增长的预期不言而喻。有读者会说加息不是会对房价造成影响吗?Daisy黄岚想说:是的,这只是问题的一方面,而且跟长线投资没有关系。央行为何要加息?那是因为经济基本面持续平稳向好。世界上没有一个央行会在没有经济基本面支持的前提下凭空加息,所以我们才会看到政府加息周期总是伴随着经济增长周期,而政府降息周期伴随的是经济停滞周期。在经济增长周期里,个人收入提升,房租提升,再加上人口流入对房价构成的支撑和上行的动力是最基础的。20年来加拿大经历了三次大的利率涨跌周期,小周期则更多,而上图20年房价漂亮平滑的增长线充分证明了加息和经济增长对房价的影响是对冲的,其结果就是房价长线平稳上长。

当然,具体到投资置业,我们需要回到空间轴来分析,选择的类型,区域,都会决定投资回报的多少。下面,DAISY和大家分享一下【黄岚地产榜2017全年平均房价地图】和三甲区域。

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上图是2017年大多地区的均价。房价冠军依然是King镇, 这里大house云集,依旧领衔,第二名的RichmondHill今年5月至今虽然房价有超过20%的跌幅,但全年均价依然表现不俗,可以是2018年重点关注的捡漏区域。第三名的Oakville一直以来是中产以上西人的偏爱,好学校又很多,历史上房价一直表现不错,没赶上去年疯涨的一波。学区好,西人比例又高,有很多性价比非常好的房子会出现在2018年的市场上。

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上图是2017年独立屋的均价地图和前三名。排名第一的Toronto Central集著名的三大顶尖豪宅区:跑马径、Yorkville、和玫瑰谷与一身,再加上其包括了多伦多市中心和北约克地区,拿下第一毫无悬念。

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上图是2017年多伦多及周边市镇CONDO的均价地图。构成前三名的C12区、C02区、和C09区分别代表了跑马径、Yorkville、和玫瑰谷三大顶尖富人区,成为Condo房价前三甲当之无愧。总体来说2017年的CONDO表现十分亮眼,有一定成分是补涨,还有就是人们越来越倾向于酒店式公寓的舒适和服务品质。至于2018年,自然不会像2017年那么疯狂,温和运行应是大概率事件。

最后,我们来总结一下2018年应该采取的投资置业策略:

再次重申,投资不是摧城拔寨,不要期望这个月买了房过几个月就涨了几十万。这种事,碰上了是幸运,没碰上才是常态。投资是缠绵入骨,集腋成裘的累积。“所有的泡沫将在长线投资中被削减,所有的价值洼地也将在长线投资中被填补”,这是股神巴菲特投资的精髓。在大多数人犹豫的时刻,抓住进场时机,赚最大价值洼地的那一桶金才是正确的选择。

谢谢您的关注。

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