Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身,最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家Daisy黄岚原创于2017-11-17

科学技术是第一生产力,科学技术也是经济指标里很重要的基本面…

日前多伦多在世邦魏理仕的年度技术人才城市排名中名列北美发展最快的科技市场。在北美前50个大城市中,排名从去年的12位上升到目前的第6位。结合这一报道和近期一系列多伦多商业方面的消息,Daisy黄岚想和大家分享一下从科技人力资源角度对多伦多楼市可能产生的影响,先来看一下报道:

根据世邦魏理仕2017年度科技人才评选报告,多伦多是北美发展最快的科技市场,基于其吸引和培养科技人才的能力,多伦多从第12位上升到第6位,主要得益于2015年至2016年科技类就业数量大增,新增了22,500个技术工作岗位。多伦多也是高科技企业经营业务的最具价值的市场之一,而从成本和人才质量来看也是北美高科技企业投资性价比最高的地区。

真正基本面在这里 -- 从科技人力资源来看多伦多楼市 Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身,加拿大顶尖1%钻石大奖房地产经纪,最专业的多伦多房地产顾问、投资专家、营销专家

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报告中提到“多伦多在成为世界级高科技人才方面正处于领先地位,特别是在人工智能领域,过去一年以来,多伦多的技术劳动力的增长速度令人难以置信。从2015年到2016年多伦多新增加的科技工作是纽约和旧金山湾地区新增的总和,这显示了多伦多的科技产业充满活力。多伦多每增加4个工作机会中就有一个是科技类工作。科技公司现在占据了多伦多所有现有办公空间需求的20%以上。”

根据世邦魏理仕的报告,多伦多也被认为是北美第二大经营科技公司的最便宜的市场。在多伦多经营一家500人的科技公司的估计成本(考虑人才和房地产成本)总计2590万美元,远低于最便宜的美国市场俄克拉荷马市的3390万美元。即使你消除了加元对美元的折扣效应,多伦多仍然是北美科技公司最具成本效益的市场之一。与纽约、旧金山、和波士顿等主要市场相比,无论汇率如何变化,多伦多在人才和办公室成本方面仍然相对便宜。

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Daisy黄岚认为,毋庸置疑多伦多已经成为众多顶尖国际公司的高质量的人才库,加上加拿大的移民政策,使多伦多能够从全球吸引最优秀的人才。这和美国旧金山湾区硅谷的发展很相似,目前硅谷有40%的人才出生在美国以外地区,这也是为什么加州一直以来是民主党的票仓,因为从硅谷大佬到技术打工仔,都是被长久以来包容的多元的加州文化所吸引。特朗普总统上台后的一系列政策正使得多伦多在人才方面有机会进一步缩小和硅谷的差距。上个月Google谷歌总裁施密特在多伦多湖滨未来城市创新发布会上的一番表述更是实实在在地印证了他对加拿大移民政策的看好和对多伦多的信心:“加拿大是移民之国,多伦多市移民之家,太好了,你们要知道技术是由移民驱动的!我们美国的某人(特朗普)应该好好学学,我真心希望加拿大继续现在的移民政策…因为移民将是国家成功和经济繁荣的基石。”

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说到经济基本面不得不提办公楼地产,它是商业地产的一类,也最能体现经济好坏。近年来,虽然资源类企业比较低迷,但受高科技行业增长的推动,多伦多市区办公楼的空置率在北美各大城市排名中都处于低位,9%,也就是说办公楼出租率非常饱满,多伦多办公楼空置率在2017年第二季度更是达到近年来的最低,从第一季度的4.6%降至3.8%。

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更多的高科技企业带来的是更多的商务旅行和人员流动,这也和多伦多的酒店物业市场产生了联动。就在上个月(10月份)多伦多市中心最具标志性的酒店之一的喜来登中心酒店以3.35亿美元创纪录的价格转手,这是加拿大有史以来规模最大的单一酒店交易。这家酒店原为万豪国际集团所有,是多伦多最大的会议酒店,位于多伦多金融中心的一个显著位置,靠近Bay和Queen大街的交汇处,与市中心30公里长的地下PATH网络直接相连。据悉,买方将进一步投资装修,确保酒店继续在多伦多市中心占据主导地位,并预计在未来两年每年业务增长8%。总体来看,多伦多的坚实的基本面正在推动一个高度活跃的酒店投资市场,该市场在2016年的交易额达到了41亿美元 – 这是自从近十年来所未见的规模。截至2017年第三季度,估计有28亿美元的交易记录,多伦多几乎占了三分之一的数量。

Daisy黄岚曾在2016年6月发表过原创的针对宏观基本面的文章【多伦多房价上涨终极解密】。时至今日2017年底,黄岚认为加拿大在资源和传统产业不振的倒逼下正在寻找并已经找到了新的决定性的增长点,那就是移民的开放政策和多伦多作为全球高科技人力资源和高科技产业热点城市的兴起。短期内由于贷款政策的影响可能会让市场有一段时间的盘整,但从长线来看楼市基本面必定看好。

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