Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身,最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家图文由Daisy原创于2017-05-04

上一期商业地产专题,Daisy黄岚分享了多伦多商业地产的经验和基础知识,本期Daisy挑选了三个在售的商业地产项目,想以此为例和大家一起探讨一下商业物业的风险和机会以及商业收购的评判要素。

例1:位于大多伦多远郊的【Woodington高尔夫球会】

位置: 大多伦多New Tecumseth镇,距离皮尔逊机场45分钟

总建筑面积: 32,800 平方英尺

商业面积: 32,800 平方英尺

占地: 450 英亩

特点: 景色宜人的Woodington Lake高尔夫球会出售!占地450英亩,36洞标准冠军级别高尔夫球场,风景绝佳,位于成长区,周围地块均在规划开发中,成长潜力巨大

地税: 51,590 加元@2016年

挂牌价: 35,000,000 加元

 

例2:大多伦多密西沙加市【产业园区独栋办公楼】

位置: 大多伦多密西沙加市

总建筑面积: 115,000 平方英尺

办公面积: 115,000 平方英尺

占地: 7.7 英亩

特点: 收购密西沙加市高端产业园区独栋办公楼绝佳机会,全玻璃幕墙现代化设计,周边跨国公司总部云集

地税: 257,956 加元@2017年

挂牌价: 26,000,000 加元

 

例3:【多伦多市中心稀缺独立店铺商住楼】

位置: 多伦多市中心C08区

总建筑面积: 22,000 平方英尺

办公或住宅面积: 12,100 平方英尺

店铺面积: 9,900 平方英尺

占地: 83.25 x 120 英尺

特点: 市中心繁华地段,独立经典建筑,满租状态,底层租户是Tim Hortons和Subway, 2、3、4层可作为办公或住宅出租,更有机会加盖,市中心少见大资金保值升值机会

地税: 67,000 加元@2016年

挂牌价: 14,199,000 加元

 

大家都知道商业地产种类繁多,不像住宅地产有统一的标准可循。无论从资金要求、行业特点、运营门槛、还是风险的角度,这三个商业投资机会各有各的特点。在相关行业浸淫许久的相关业内人士也可能有见仁见智的判断。然而作为寻求资产保值增值和稳定现金流的普通个人或机构投资者来说,商业物业对于那些愿意走出舒适区多花时间钻研的投资者来说将可能是一座金矿。为帮助大家形成自己的判断,Daisy黄岚及其商业物业咨询团队总结了以下商业物业投资的基本考虑要素:

  1. 运营难度一个商业物业附带的行业进入壁垒和运营经验要求是决定运营难度的关键。比如高尔夫球场的管理和运营难度肯定比办公室出租和店铺出租要复杂许多
  2. 运营和维护成本运营成本是指花在物业附带的业务上的支出,包括固定人员、可变费用、市场营销、办公和运作支出、物业税等;维护成本是指保证物业和附带的业务正常运作所需的维护性花费,可想而知高尔夫球场的运维支出占比是相当高的
  3. 运营净现金流稳定性一般商业投资都有融资,商业物业运营需要考虑到现金流的安全比例,对于受经济和季节影响较大的行业,对现金备用的要求一定要重视。所以越是稳定可预期的净现金流,该业务的安全系数就越高。这也是巴菲特投资法则的精髓之一
  4. 资产保值增值潜力业务本身的造血能力是一方面,而商业物业本身的增值潜力也是相当关键的要素。最简单的例子就是如果出租投资房,您的净租金收入就是房子本身的造血能力,而过了几年醒来发现房子价值翻倍则是您的资本升值。因此把握资产的稀缺性,谈个好价钱是今后资产保值增值的保障
  5. 退出时的变现能力李嘉诚说“切记不要爱上你的投资”,说的是该卖的时候就应当把资产卖掉落袋为安。这就要求资产在该卖的时候要卖得掉。所以投资退出时的变现能力也是考虑的要素之一。稀缺的、同时潜在买家多的商业物业就容易出手

基于以上五项要素和上述在售的三个商业投资机会,Daisy黄岚做了个要素对比,如下图:

多伦多商业地产投资机会举例和分析 Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身,最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

 

Daisy团队也从普通商业地产投资者的角度对风险和收益做了一个矩阵示意图如下:

多伦多商业地产投资机会举例和分析 Daisy HUANG 黄岚 – 律师出身,最专业的多伦多房地产顾问、经纪、投资专家、营销专家

最后Daisy黄岚想说的是商业地产的投资需要做功课,需要专业经纪和咨询团队保驾护航,从物业本身到物业附带业务的调查、竞争研判、运营模拟、估值、谈判、和法律服务都需要投资方和专业经纪互相信任,密切配合。天上不会掉馅饼,只有肯花功夫才能跑赢大市,才能最大程度的为自己的资产保值增值。

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